- للعثور على الصفقات، يركز Dion McNeeley على عدد الأيام التي ظل فيها العقار معروضًا في السوق.
- يستهدف المستثمر العقارات التي تم إدراجها بما لا يقل عن ثلاثة أضعاف المتوسط.
- ساعدته استراتيجية “الأيام في السوق” على التفاوض مع البائع بمبلغ 100000 دولار.
اعتاد المستثمر العقاري ديون ماكنيلي على إعطاء الأولوية للسرعة عند تقديم العرض.
قال المستثمر المخضرم لموقع Business Insider، في إشارة إلى خدمة الإدراج المتعدد: “في السنوات العشر الأولى من الاستثمار، أردت أن أكون سريعًا. أردت الحصول على عرض في غضون يوم أو يومين من وصول عقار إلى MLS”.
الآن، مع محفظة مكونة من 16 وحدة الذي يولد تدفقًا نقديًا كافيًا لأكثر من مجرد تغطية أسلوب حياته، فإن ماكنيلي أقل تركيزًا على الحصول على العقارات بسرعة وأكثر اهتمامًا بالعثور على أفضل صفقة. وللقيام بذلك، فهو ينتبه إلى مقياس واحد محدد: عدد الأيام التي ظل فيها العقار معروضًا في السوق.
بشكل عام، كلما طالت مدة عرض المنزل في السوق، زاد تحفيز البائع. “طويل” نسبة إلى متوسط الوقت الذي يبقى فيه المنزل في السوق، والذي يختلف حسب الموقع. وفي بعض المناطق، يمكن أن يصل المتوسط إلى 10؛ وفي حالات أخرى، يمكن أن يكون 30.
يعلم ماكنيلي، الذي يدرس سوقه في تاكوما بواشنطن من خلال النظر إلى القوائم يوميًا، أن المنزل المتوسط يبقى لمدة ستة إلى تسعة أيام، على الأقل في ديسمبر من عام 2024.
وقاعدته الأساسية هي أن يأخذ المتوسط ويضاعفه ثلاث مرات. هذا هو الرقم الذي تبحث عنه عند النظر إلى القوائم. وفي حالته، قام بتقريب المتوسط إلى 10 ويبحث على وجه التحديد عن المنازل التي تم إدراجها لمدة 30 يومًا على الأقل.
عندما يصادف عقارًا يحبه ويتوافق مع معايير أيامه في السوق، فإنه يقدم عرضًا سيحقق له العائد الذي يبحث عنه.
على سبيل المثال، أحدث العقارات التي اشتراها — كانت وحدة الطباعة على الوجهين التي تحتاج إلى الكثير من العمل معروضة في السوق منذ أكثر من 100 يوم. تم إدراجه بمبلغ 500000 دولار، ولكن بناءً على التجديدات التي سيحتاج ماكنيلي إلى إكمالها، فقد حسب أن الصفقة لن تنجح إلا إذا تمكن من شرائها بسعر أقل بكثير. تحقق BI من جميع مطالباته المتعلقة بملكية العقارات.
قال ماكنيلي: “لقد عرضت 400 ألف لأن هذا هو الرقم المنطقي بالنسبة لي”. بدأ عرضه مفاوضات لمدة شهرين. “لم أنتقل مطلقًا من 400. لقد انتقل من 500 إلى 477 إلى 444 إلى 422. وعندما تلقيت عرضًا آخر تم قبوله في مكان آخر، اتصلت بهم لأقول إنني سأسحب عرضي. فقالوا: “سنقبل مبلغ 400 الخاص بك.” “
إذا كنت تسعى وراء منزل موجود في السوق لفترة أطول من المتوسط، فقد يكون هناك خطأ ما فيه، ومن المهم أن تقوم بالعناية الواجبة. أو يمكن ببساطة أن يتم إدراجها بشكل سيء.
قال ماكنيلي: “ربما كان العميل كسولًا والتقط صورًا سيئة أو لم يُدرجها بشكل صحيح”.
في حالته، كان الأمر مزيجًا من الاثنين معًا: انتهى الأمر بالعقار، الذي اشتراه في يوليو 2023، إلى الحاجة إلى تجديدات بقيمة 62 ألف دولار، وهو ما كان مستعدًا له، ولم يكن هذا ما ظهر في القائمة. تم إدراجه كمنزل لعائلة واحدة ولكنه في الواقع مزدوج، وهو ما اكتشفه من خلال الاتصال بشركات الغاز والمرافق العامة والسؤال عن عدد الأمتار الموجودة.
وقال “كان بها عدادان للكهرباء وعدادان للغاز. كل شيء في هذا كان مزدوجا، لكن الصورة كانت تبدو وكأنها منزل، وقد أدرجه السمسار على أنه منزل”.
أثناء حديثه مع شركة الغاز، علم أن الغاز لم يتم دفع ثمنه منذ أشهر وتم إيقافه، مما يشير أيضًا إلى أنه يمكن أن يعمل مع بائع متحمس.
وقال: “هذا أحد الأسباب التي دفعتني إلى عرض 400 ألف، ولم أقم برفع الرقم”، معتقدًا أنه “إذا كان على البائع أن يبيع، فسوف يأخذون رقمي. وإذا لم يكن عليهم البيع، فسيأخذون رقمي”. سوف نتركه مدرجًا، وإلا فسيقومون بإزالته ولن يبيعوه، لذلك، لا نضمن دائمًا قبول العرض المنخفض كمية.”
